Odhad nemovitosti 101: kdo odhad provádí, metody, omyly při odhadu nemovitosti, dokumentace, co má vliv na cenu nemovitosti

Oceňování nemovitostí je proces, který určuje ekonomickou hodnotu investice do nemovitosti. Odhad provádí specializovaný odborník s potřebnou certifikací. Metoda a znalec jsou určeni věřitelem. Vypracování odhadu trvá většinou do dvou týdnů, záleží na zvolené technice a samozřejmě - dodaných podkladech. Potřeba pro získání této dokumentace pochází z více oblastí - např. financování, výpisy z prodeje, investiční analýzy, pojištění majetku, daně nebo hypotéka.

Svou roli zde hraje i zástavní právo, protože slouží v případě, že by dlužník nebyl včas schopen splácet své závazky. Následně by proběhlo exekuční řízení a zástava by mohla být např. prodána ve veřejné dražbě. Částka získaná z prodeje se pak použije na úhradu pohledávek. V momentě, kdy je hypotéka uhrazena, je majiteli objektu vystaveno potvrzení o zániku zástavního práva a KN vyhotoví příslušný výmaz.

V procesu získání hypotečního úvěru představuje odhad nemovitosti nezbytnost.

Hypotéka? A co všechno je potřeba k jejímu získání?

Hypoteční úvěr je půjčka, zajištěná zástavou nemovitosti. Můžete se rozhodnout pro ručení více nemovitostmi - čím obdržíte půjčku celkové hodnoty nemovitosti (hypotéka bez akontace). Platí, že čím je akontace větší - tím jsou podmínky pro klienta i pro banku výhodnější. Hypotéka pro banku představuje menší riziko a díky tomu může nabídnout protistraně solidní podmínky.
 

Účelová hypotéka slouží pro:

• koupě domu či bytu (účel: bydlení);
• koupě domu či bytu (účel: pronajímání);
• stavbu domu;
• rekonstrukci domu či bytového prostoru;
• proplacení peněz (investice do nákupu, stavby či rekonstrukce objektu);
• refinancování hypotečního úvěru;
• majetkové vypořádání;
   

Naopak - neúčelový hypoteční úvěr je známý jako americká hypotéka. Získané peníze můžete využít prakticky na cokoliv, což je primární předností půjčky bez účelu. Přichází s tím sice o něco vyšší úrok než při klasické hypotéce, avšak "ta americká" je zároveň výhodnější než typické spotřebitelské úvěry.
 

Mezi charakteristické podmínky, pro získání hypotéky, patří např.:

• předložení příjmů;
• dostatečná hodnota zástavy;
• dostatečná bonita (příjmy a výdaje);
• dobrá úvěrová historie;

 Profesionálové v oboru Vám vždy rádi poskytnou služby, které se snoubí s kvalitou a komplexností.

Nicméně, jaké jsou detaily za jednotlivými odhady?

Ceny jsou důležité a vždy budou. Je třeba rozlišovat jaký odhad si potřebujete vyhotovit, kým a proč:

• Bankovní odhad: Bankovní institut potřebuje zjistit, zda je financovaný objekt pro úvěr vhodný a zda není kupní částka vyšší než odhadní cena. Odhad je poté podkladem ke schválení hypotečního úvěru a ovlivňují i výši úroku (vypracovává znalec banky);
• Znalecký odhad: Využíván pro finanční úřady (za účelem identifikace výše daně z nabytí nemovitosti), pro účely majetkového vypořádání manželského páru při rozvodu nebo pro exekuce, insolvenční řízení, oddlužení (vypracovává soudní znalec);
• Odhad tržní ceny: Porovnávání konkrétního prostoru s nemovitostmi v okolí a určení reálné tržní ceny (tržní odhad nemovitosti se hodí získat ve chvíli, kdy chcete nemovitost prodat - avšak nemáte jasnou představu za kolik by to bylo reálné (tento typ odhadu vypracovává většinou realitní kancelář);
   

Posudky se liší rozsahem i cenou zpracování.
Podmínkou pro vypracování odhadu je fyzická prohlídka nemovitosti.
 

MAXXUS REALITY nabízí kvalifikovaný odhad tržní částky nemovitosti. Pokud se s námi rozhodnete prodat svůj byt či dům, odhad máte zcela zdarma.
 

Řešíme všechny následující účely:

• dědické řízení
• majetkoprávní vypořádání
• rozvodové řízení
• soudní vypořádání majetku
• restituční řízení
• exekuční řízení
• koupě a prodej nemovitosti
   

Jaký druh nemovitosti naceníme?

• rodinný dům
• rekreační objekt (chata/chalupa)
• bytové a nebytové prostory
• haly, garáže, komerční prostory
• pozemky

Kupní cena za nemovitost figuruje ve smlouvě kupní a je to oficiální částka, za kterou se prostor skutečně koupil. Znalecky podložena být nemusí.

Tržní odhad je předpoklad v rámci finančního rozsahu, za jehož částky se nemovitost (s největší pravděpodobností) i prodá. Využívá se například při dědickém řízení (dělení majetku bez přistoupení k prodeji prostoru = je definována předpokládaná hodnota).

Tržní cena představuje konečnou prodejní částku během podepisování kupní smlouvy.

V podmínkách současného českého realitního trhu se možná více než 80% nemovitostí kupuje na hypoteční příp. jiný úvěr. Ti, kteří se na realitním trhu aktivně pohybují, narazili určitě i na pojem "zadlužitelná hodnota". V praxi banka žadateli o úvěr potvrdí, že cena obvyklá (tržní hodnota) nemovitosti, nabízená jako zástava úvěru, je např. 8 milionů korun, avšak úvěr bude poskytnut ve výši 7 milionů korun.

Znalecký posudek hovoří o tom - kolik se postavilo a za jaké období, odhad tržní ceny naopak vypráví o reálné hodnotě nemovitosti na trhu.

Odhad tržní ceny zajímá jak prodávajícího - tak i banku, u které si prodávající chce vybavit hypotéku. Blíží se k reálné ceně, za kterou má nemovitost príležitost se na trhu prodat. Přihlíží se k tomu - za jaké částky se prodávají srovnatelné nemovitosti v blízkém okolí a k aktuální situaci na trhu.

Znalecký odhad objektu se od tržní ceny liší. Berou se v úvahu i jiné záležitosti než je tržní odhad. Tím pádem může být finální částka v nižší hodnotě než je tržní cena.

Účel odhadu rozhoduje. Následně se, podle toho, odhadcem vybírá ta nejvhodnější metoda. Nejvyužívanější způsob je metoda srovnávací. Porovnává se zde nemovitost s několika velmi podobnými nemovitostmi, které se v blízkém okolí prodávaly příp. pronajímali. Jedná se o metodu, která se nejvíce přibližuje kupní ceně objektu.

Pokud nelze zmíněný způsob využít, odhadce přistoupí k metodě výnosové. V rámci toho vypočítá cenu nemovitosti na základě výnosu, který je schopna generovat. Tato metoda je hlavně použitelná při pronájmu a investory, se zájmem o koupi nemovitosti, na základě účelu dalšího pronájmu.

Poslední způsob, který může odhadce využít - je metoda nákladová. Jedná se o definici obnosu financí, za které je možné realizovat stavbu určené nemovitosti. Je bohužel nejméně přesná - neodráží realitní trh v místě.

Mezi nejčastější omyly při určování prodejní ceny nemovitosti - patří:

• Sledování inzercí a cen, za které jsou nabízeny nemovitosti (uvedené částky neodpovídají reálné částce, za kterou se daný objekt v konečném důsledku prodá);
• Nákladová metoda, kterou jsme zmínili výše, není vždy tou šťastnou volbou. Někdy prostě nefunguje. Tržní cena může být klidně ve vyšší hodnotě než samotná investice do nemovitosti - z Vaší strany. Pokud se lokalita objektu stane problémová, tržní cena bude nižší hodnoty než Vaše investice. Kupujících zajímá užitná hodnota, kterou porovnávají s cenami dalších objektů na trhu.
• Cenové mapy. Cenová mapa příp. cenová mapa pozemků prezentuje cenový průměr v určeném prostředí (lokalitě). Bohužel nezohledňuje technický stav objektu (např. bytového prostoru a budovy, v níž se byt nachází), orientaci oken, dispozici jednotlivých místností, podlaží, výtah, sociální zázemí okolí, příslušnou dopravní dostupnost apod. Drobnosti, které však mají zásadní vliv na cenovou relaci.

A to je pouze úryvek. Při bytě nebo nebytové jednotce, většinou potřebujete:

• výpis LV z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce);
• kopii katastrální mapy (ne starší než 1 rok);
• územní rozhodnutí příp. ověřená informace o možném použití pozemku;
• stavební povolení;
• kupní smlouva na pozemek, s vyznačením vkladu do KN příp. smlouva o budoucí kupní smlouvě;
• smluvní listiny o zřízení věcného břemene, zástavního smlouvy apod.;
• informace o inženýrských sítích v okolí pozemku + možnosti napojení (vodovod, kanalizace, dálková ostraha nemovitostí, žumpa, septik, domácí čistírna odpadních vod, tepelné čerpadlo apod.);
   

Co se týče rodinných domů, většinou potřebujete:

• výpis LV z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce);
• kopii katastrální mapy (ne starší než 1 rok);
• územní rozhodnutí příp. ověřená informace o možném použití pozemku;
• stavební povolení;
• smluvní listiny o zřízení věcného břemene, zástavního smlouvy apod.;
• informace o inženýrských sítích v okolí pozemku + možnosti napojení (vodovod, kanalizace, dálková ostraha nemovitostí, žumpa, septik, domácí čistírna odpadních vod, tepelné čerpadlo apod.);
• kolaudační rozhodnutí s vyznačením právní moci;
• projektová dokumentace pro stavební povolení (ověřená stavebním úřadem nebo dokumentace skutečného provedení stavby);
• kupní smlouvy (na celou nemovitost, na pozemek apod.);
• smlouvy o dílo (pokud je stavba prováděna stavební firmou);

Mezi další důležité faktory řadíme:

• výšku stropu (při menších bytech dokáží cenu zvednout vyšší/vysoké stropy)
• stav prostoru (stejně jako záleží na stavu samotné budovy, záleží i na interiéru bytového či nebytového prostoru v dané budově = obecně se doporučuje nedostatky odstranit a implementovat home staging - pozor však na celkovou rekonstrukci, zájemci si tak či onak nakonec zařídí byt podle sebe (toto by mohlo znamenat zbytečné výdaje pro Vás);
• současnou tržní situaci (ceny závisí od aktuální poptávky i nabídky = třeba brát v úvahu jednotlivé faktory, které mají zásadní vliv na ceny nemovitostí a pracovat příp. i se současnou preferencí klientely);