Většina majitelů si cenu ověří tak, že se podívá na realitní portál, najde tři podobné byty ve svém domě nebo ulici a vezme průměr. Problém je, že vidí ceny, za které se byty nabízejí — ne ty, za které se nakonec prodaly. Rozdíl mezi tím bývá v Praze podstatný a právě v něm vzniká většina neúspěšných prodejů.
Nabídková cena versus prodejní cena
Co vidíte na portálu
Nabídkovou cenu. Ta obsahuje představu majitele, prostor na smlouvání a někdy i provizi kanceláře. Byt, který visí v inzerci osm měsíců, ukazuje pořád tu původní cenu — ne to, že o něj nikdo nemá zájem.
Co je prodejní cena
Částka, na které se kupující a prodávající skutečně dohodli a která skončila v kupní smlouvě. Vidíte ji v cenových mapách vycházejících z katastru a u lidí, kteří v dané lokalitě reálně obchodují.
Proč na tom záleží
Když nastavíte cenu podle nabídek, nastavíte ji podle přání ostatních majitelů, ne podle chování kupujících. Trh vás pak koriguje — ale ztrátou času, ne vyjednáváním.
Co cenu bytu v Praze ovlivňuje nejvíc
| Faktor | Vliv na cenu | Poznámka |
|---|---|---|
| Lokalita až na úroveň ulice | Zásadní | Rozdíl dvou zastávek bývá vyšší než rozdíl dispozice |
| Patro a výtah | Vysoký | Přízemí a poslední patro bez výtahu srážejí cenu |
| Stav a rok rekonstrukce | Vysoký | Rozhoduje koupelna, rozvody a okna |
| Orientace a hluk | Střední | Okna do rušné ulice poznají kupující hned na prohlídce |
| Parkování | Střední | V centru a na sídlištích výrazně vyšší |
| Právní stav | Zásadní | Zástava, věcné břemeno nebo neukončená exekuce cenu srazí |
| Vybavení a nábytek | Nízký | Kupující si stejně vybere svoje |
| Nová kuchyňská linka | Nízký | Vložené peníze se v ceně nevrátí |
Jak poznáte, že je cena mimo
Trh vám to řekne rychle. Stačí sledovat tři čísla v prvních dvou týdnech od nasazení inzerátu.
1
Zhlédnutí inzerátu
Nízká návštěvnost znamená špatné fotky, špatný titulek nebo špatnou hlavní fotku. Vysoká návštěvnost bez telefonátů znamená cenu.
2
Poptávky
U odpovídající ceny přijdou první dotazy do 48 hodin od nasazení. Když za týden nepřijde nic, není to sezónou.
3
Prohlídky
Prohlídky bez jediné nabídky znamenají, že byt vypadá na fotkách lépe než ve skutečnosti — nebo že je cena o kus vedle.
Nejvíc zájmu má nemovitost hned po nasazení. Lidé, kteří v dané lokalitě hledají, mají nastavené hlídací psy a novou nabídku vidí do několika hodin. Tuhle vlnu dostanete jen jednou. Pokud ji propásnete kvůli ceně, zbude vám postupné slevování — a trh už na další slevu jen čeká.
Proč postupné zlevňování prodělává
Typický scénář, který vidíme na pražských bytech několikrát do měsíce:
- Byt se nasadí o 10 % nad trh, „ať je z čeho slevit“.
- První dva týdny nepřijdou prohlídky. Majitel to přisuzuje prázdninám.
- Po dvou měsících sleva o 3 %. Přijdou dvě prohlídky, žádná nabídka.
- Po čtyřech měsících sleva o dalších 5 %. Zájemci, kteří inzerát sledují, čekají na další.
- Byt se nakonec prodá po sedmi měsících pod cenou, kterou by dostal hned na začátku.
Ztráta není jen v ceně. Je i v sedmi měsících placených poplatků, nájmu za náhradní bydlení nebo splátek hypotéky, kterou jste chtěli doplatit z prodeje.
Jak k ceně dojít správně
Vyjděte z realizovaných cen
Ne z nabídek. Ideálně z odhadu od certifikovaného odhadce, který pracuje s daty z katastru, ne s inzeráty.
Porovnávejte srovnatelné
Stejná lokalita, stejné patro, podobný stav a podobná dispozice. Byt 2+kk po rekonstrukci ve třetím patře s výtahem není totéž co 2+kk před rekonstrukcí v přízemí o ulici dál.
Počítejte s vyjednáváním
V ceně nechte rozumný prostor, ne polštář. Deset procent navíc nemovitost z trhu vyřadí; dvě až tři procenta jsou normální.
Časté otázky
Kdy je nejlepší doba na prodej bytu?
Poptávka bývá silnější na jaře a začátkem podzimu, ale rozdíl mezi dobrou a špatnou cenou je větší než rozdíl mezi ročními obdobími. Správně naceněný byt se prodá i v prosinci.
Má cenu byt před prodejem rekonstruovat?
Velké zásahy zpravidla ne — vložené peníze se v prodejní ceně nevrátí. Vyplatí se úklid, vyklizení, vymalování a drobné opravy. Rozdíl na fotkách i na prohlídce je nepoměrně větší než náklad.
Kolik obvykle trvá prodej bytu v Praze?
U odpovídající ceny počítejte tři až pět měsíců od nasazení inzerátu do peněz na účtu. Samotné hledání kupce bývá čtyři až deset týdnů, zbytek zabere financování a katastr.
Mám uvádět cenu v inzerátu, nebo psát „info v RK“?
Uvádět. Inzeráty bez ceny většina lidí přeskočí a filtry na portálech je vyřadí z výsledků úplně.
Karel Štaubert
Jednatel K&Š MAXXUS REALITY a certifikovaný odhadce nemovitostí pro bankovní účely (QON, certifikát č. 2378/24). Cenu vám řekne rovnou — i když od nás nakonec nic nechcete.
Zavolejte +420 608 332 333Chcete znát reálnou cenu své nemovitosti?
Ozveme se do 24 hodin. Řekneme cenu, za kterou se to v dané lokalitě skutečně prodává — nezávazně.
Zavolejte +420 608 332 333Souvisí: odhad tržní ceny nemovitosti a jak probíhá prodej přes nás.