Praktické odpovědi na to, co se nás majitelé ptají nejčastěji. Bez marketingu a bez obecných frází. Když něco nevíte, zavolejte — poradíme i po telefonu a nic za to nechceme.
Jaké podklady si připravit
Tohle bývá první zdržení. Čím dřív podklady sháníte, tím rychleji se pak obchod uzavře — některé dokumenty mají na úřadech i několikatýdenní lhůtu.
| Dokument | Byt v SVJ | Rodinný dům |
|---|---|---|
| Výpis z katastru nemovitostí (LV) | ✓ | ✓ |
| Nabývací titul (kupní / darovací smlouva, dědictví) | ✓ | ✓ |
| Průkaz energetické náročnosti (PENB) | ✓ | ✓ |
| Prohlášení vlastníka | ✓ | ✗ |
| Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ | ✓ | ✗ |
| Vyúčtování služeb za poslední rok | ✓ | ✓ |
| Půdorys nebo projektová dokumentace | ✓ | ✓ |
| Kolaudační rozhodnutí | ✗ | ✓ |
| Geometrický plán, pokud se dělily pozemky | ✗ | ✓ |
Nemáte nic z toho? Nevadí. Výpis z katastru a prohlášení vlastníka si obstaráme sami, PENB zajistíme. U zděděných nemovitostí si vyžádáme usnesení o dědictví od notáře.
Jak dlouho prodej reálně trvá
Nejčastější nedorozumění: lidé počítají čas do rezervace, ale zapomínají na financování a katastr. Tady je celá osa.
1
Příprava, 1–2 týdny
Podklady, focení, půdorys, texty, nasazení na portály.
2
Hledání kupce, 4–10 týdnů
Při odpovídající ceně. Když je cena mimo trh, tahle část se protáhne na měsíce.
3
Rezervace a smlouvy, 2–4 týdny
Rezervační smlouva, prověření financování, příprava kupní smlouvy a úschovy.
4
Hypotéka kupujícího, 3–6 týdnů
Odhad pro banku, schválení úvěru, podpis úvěrové smlouvy. Běží často souběžně.
5
Vklad do katastru, min. 21 dnů
Zákonná ochranná lhůta 20 dnů plus zpracování. Nejde to urychlit.
6
Předání, do 14 dnů po vkladu
Předávací protokol, odečty měřidel, přepisy energií, uvolnění úschovy.
Souhrnně: u bytu v Praze s odpovídající cenou počítejte tři až pět měsíců od nasazení do peněz na účtu. Prodej za hotové bez hypotéky celý proces zkrátí zhruba o měsíc.
Jak se pozná správně nastavená cena
Nabídková cena není prodejní
Ceny, které vidíte na portálech, jsou nabídkové. Skutečné prodejní ceny bývají nižší a najdete je jen v cenových mapách nebo u někoho, kdo v dané lokalitě reálně obchoduje.
První dva týdny rozhodují
Nemovitost má největší návštěvnost hned po nasazení. Když v prvních dvou týdnech nepřijdou prohlídky, cena je mimo. Snižovat po třech měsících už je pozdě — trh inzerát zná a čeká na další slevu.
Co cenu ovlivní nejvíc
Lokalita až do úrovně ulice, patro a výtah, stav po rekonstrukci, orientace a hluk, parkování, právní stav. Vybavení a nábytek skoro nic.
Nechcete hádat? Nechte si zpracovat odhad tržní ceny od certifikovaného odhadce — byt 5 000 Kč, dům 8 000 Kč. Prodáte přes nás? Odhad neplatíte.
Daně a poplatky, na které se zapomíná
Daň z příjmu při prodeji
Rozhoduje takzvaný časový test — jak dlouho nemovitost vlastníte, nebo jestli v ní máte bydliště. U zděděné nemovitosti se doba vlastnictví zůstavitele může započítat. Konkrétní situaci vždy proberte s daňovým poradcem.
Daň z nemovitých věcí
Platí ji vlastník k 1. lednu. Po prodeji je potřeba podat přiznání — na tohle se zapomíná nejčastěji a chodí za to pokuty.
Poplatky navíc
Návrh na vklad do katastru, úschova kupní ceny, případně vyhotovení PENB nebo geometrického plánu. U nás je úschova i vklad v provizi.
Když pronajímáte
Nájemce si prověřte předem
Zaměstnání a příjem, historie bydlení, insolvenční a exekuční rejstřík. Trvá to hodinu a ušetří to měsíce problémů. Vymáhat dlužný nájem zpětně je drahé a zdlouhavé.
Kauce a smlouva
Zákon připouští jistotu až do trojnásobku měsíčního nájmu. Ve smlouvě si ohlídejte inflační doložku, způsob vyúčtování služeb a podmínky výpovědi.
Předávací protokol není formalita
Stavy všech měřidel, fotodokumentace stavu, seznam vybavení a klíčů. Bez něj se při vrácení bytu neshodnete na ničem.
Co se před prodejem vyplatí udělat — a co ne
| Úprava | Vyplatí se? | Proč |
|---|---|---|
| Úklid a vyklizení | ✓ | Nejlevnější zásah s největším efektem |
| Vymalování na bílo | ✓ | Fotky i prohlídky vypadají úplně jinak |
| Drobné opravy (kliky, těsnění, kapající kohoutek) | ✓ | Kupující si domýšlí horší závady |
| Profesionální fotky | ✓ | Rozhoduje o počtu prohlídek |
| Kompletní rekonstrukce koupelny | ✗ | Vložené peníze se v ceně nevrátí |
| Nová kuchyňská linka | ✗ | Kupující si stejně vybere svoji |
| Nový nábytek | ✗ | Prodáváte prostor, ne vybavení |
Karel Štaubert
Jednatel K&Š MAXXUS REALITY a certifikovaný odhadce nemovitostí pro bankovní účely (QON, certifikát č. 2378/24). Na tyhle otázky odpovídá denně. Zavolejte, i když u nás zatím nic neřešíte.
Zavolejte +420 608 332 333Kam dál
Chci prodat nemovitost
Postup, provize a co všechno zařídíme — otevřít.
Chci pronajmout byt
Nájemce, smlouva i předání — otevřít.
Potřebuju odhad
Pro banku, dědictví i vypořádání — otevřít.
Máte otázku, na kterou tu není odpověď?
Zavolejte. Odpovíme i tehdy, když od nás nic nepotřebujete — z poloviny těchhle hovorů stejně žádná zakázka nevznikne a je to tak v pořádku.
Zavolejte +420 608 332 333